「空き家を手放したい」と思ったとき、建物をそのまま残した状態で売る場合と、建物を解体して更地として売る場合があります。
壊して売る場合は解体費用が発生します。
また、「更地になると固定資産税が高くなるのでは」という考えから、「できれば建物をそのまま残した状態で売りたい」と思う方もいるでしょう。
では、「建物をそのまま残した状態で売る」のと、「建物を解体して更地として売る」のでは、どんな違いがあるか。
今回は、それぞれの売り方の注意点についてお話します。

既存の建物を解体し、きれいに整地した状態で、土地として売る。
売る側には解体費用が発生しますが、買い手側からすれば土地利用のイメージがしやすく、購入を検討しやすいでしょう。

注意したいのは、建物を解体するタイミング。
専用住宅の敷地に供されている土地には、「住宅用地の軽減措置」という固定資産税を低くする制度があり、家が建っていると適用されます。
つまり、家を解体して更地にすると、その制度が適用されなくなります。
よく聞く「更地になると固定資産税が高くなる」という話は、ここからきています。

家屋があるときと更地になったときの税額は、
家屋があるとき＝【家屋に対する税額＋住宅用地の軽減措置を適用した土地に対する税額】
更地になったとき＝【住宅用地の軽減措置が適用されない土地に対する税額】
で比較します。
固定資産税と都市計画税は土地・建物の面積や評価額などの条件を元にケースバイケースで算出されているので、一律で高くなるとは言い難いのですが、高くなる可能性を考慮するなら注意したいのは、「更地にするタイミング」です。

固定資産税（と合わせて徴収される都市計画税）は、毎年1月1日時点での所有状況に応じて税額が決定します。
極端な例を挙げると、1月1日の時点では家屋があり、翌月2月1日の時点では家屋がなくなり更地になっていたとしても、その年の固定資産税は「家屋がある」という条件での税額になるということです。
ですので、その年の12月31日までに更地を売却して手放すことができれば、「更地になると固定資産税が高くなる」という懸念はなくなるわけです。

建物をそのまま残した状態で売る場合は、「中古住宅として売る」場合と、「古家付きの土地として売る」場合があります。

「中古住宅として売る」場合は、敷地に建っている既存建物が現状でも使用できるもの、価値があるものと評価された場合になります。

しかし、既存建物の築年数が古い、老朽化しているといった状態で、不動産仲介業者から「不動産として価値がない」と判断された場合は、「古家付きの土地」といって、土地の価値のみで売り出すことになります。

「古家付きの土地として売る」場合、もしも買い手が「既存建物を改修して使いたい」と言えば、そのまま売れることもありますが、買い手が「解体して新築したい」という意向を持っていた場合は、その解体費用を売主と買い手のどちらが負担するのかという交渉が発生する可能性があります。
「買い手側で解体するので、その分売値を下げて欲しい」「売値はそのまま、解体費用は売主側で負担します」と、売買契約の交渉材料になるパターンもあります。

「古家付きの土地として売る」場合は、売れて解体するまでは家屋がそこに建っているので、すぐに売れないとしても、固定資産税が上がることへの懸念がなくなります。

建物を解体して「更地で売る」と、建物を残した「家付きで売る」、どちらを選択するかを決める大きなポイントは、第一に「税金面がどうなるか」ということです。
解体のタイミングによって固定資産税はどうなるのか、不動産を売って得た譲渡所得に対する税金はいくらになるのかなどが、ひとつの判断材料になります。

建物を残した「家付きで売る」場合は、購入検討者にとって、既存家屋があることがプラスの評価になるか、マイナスの評価になるかは、売主の対応にかかってきます。
家財がたくさん残って生活感に溢れた家と、きれいに片付けられている家とでは、購入検討者に与える印象が変わってくるでしょう。

家付きで売って、売却が決まったら解体して更地にする場合は、交渉材料になるだろう解体費がどのぐらいの金額になるのかも確認したいところ。
物件価格の値下げ交渉があった場合に、いくらまでなら下げられるのかの判断材料につながります。

解体のサンピでは、解体費用のお見積もりだけでなく、税金面のコンサルティングや売却のサポートなども行っています。
「空き家をどう手放せばいいかわからない」という方は、ぜひ解体のサンピにご相談ください。